WeWork正在上市 有关办公室共享公司的5件事情

IPO文件显示，WeWork的经营亏损巨大，长期租赁承诺近500亿美元。办公室空间分享公司WeWork周三向公众市场迈进了一步，当时它为母公司The We Company的首次公开募股提交了文件，让投资者更加详细地了解其业务。

去年以IPO保密申请的WE公司+ 0.00%表示，其目标是筹集10亿美元的IPO，尽管这个数字很可能是占位符，直到设定条款为止。在1月份的最新一轮投资中，该公司的估值为470亿美元。它没有透露它希望列出哪个交易所，尽管它确实提供了它将在股票代码“WE”下列出的名单。

JPMorganJPM，+ 2.40%和Goldman SachsGS，+ 1.65%是该交易的主承销商。该公司计划列出三类具有不同投票权的股票。A类股票每股一票，B类和C类股票每股20票，联合创始人兼首席执行官Adam Neumann预计将在交易完成后控制大部分投票权。

招股说明书揭示了一家主要关注“社区”的公司 - 该文件中出现了150次，包括摘要的开头句：“我们是一家致力于实现最大全球影响的社区公司。”

该公司宣称的使命不亚于“提升世界意识。”头版包括口号：“我们将这一点奉献给我们的能量 - 比我们任何一个人都强大，但在我们每个人的内心。”

WeWork始于2010年位于曼哈顿下城的单一空间，并已在29个国家的111个城市中发展到528个地点。它拥有超过527,000名会员，或在其共享办公室租用空间的个人，提供全套办公服务，包括技术，邮件提取和递送，公共空间，新鲜冲泡的咖啡和水果。

根据招股说明书，该公司通过出售会员资格，提供辅助服务以及将全球平台扩展到工作领域之外来赚钱。它已经扩展到设施齐全的短期和长期住宿公寓和酒店客房;它支持Meetup，这个平台连接有兴趣或想组织活动的人;它于2018年在纽约开设了一所独立的小学。

截至6月30日，WeWork拥有超过12,500名员工，其中7,500名员工位于美国

尽管如此，该公司仍有重大亏损，不太可能在短期内逆转，并且在市场信号显示出低迷的情况下，其长期租赁承诺将接近500亿美元。

在首次公开募股之前，我们要了解有关WeWork的五件事：

它已停止使用一个不寻常的会计指标，但保留其他会计指标

WeWork以其不同寻常的指标来补充其过去在债券文件和媒体报道中提供的财务报表，包括一个有争议的非标准指标，称为“社区调整后的EBITDA”。

该指标应该用于衡量净利润，不仅包括利息，税收，折旧和摊销 - 或EBITDA-，还包括“建筑和社区级运营支出”，包括租金和租赁费用，公用事业，互联网，建筑工作人员的工资，以及建筑设施的费用。

在证券交易委员会明显退出后，该公司放弃了该指标，该指标未出现在招股说明书中。

但它继续使用另外两个调整后的EBITDA指标，其中一个包括，其中一个不包括根据公认会计原则或GAAP计算的非现金直线租赁成本，GAAP是所有在美国上市的上市公司必须遵循的会计准则。

两个版本的调整后EBITDA指标也在税收准备之前调整WeWork的净亏损：

*基于股票的补偿费用，与顾问提供的服务的股票支付相关的费用，

*与经常性重新计量的资产和负债公允价值变动相关的收入或支出，

*与兼并，收购，资产剥离和融资活动，法律，税务和监管储备或结算相关的费用相关的费用，

*重大非普通课程资产减值费用，并在适用的范围内，对已终止经营，重组费用以及其他经营资产收益和损失的任何影响。

换句话说，指标会忽略任何可能导致运营损失更严重的指标。

它从来没有盈利，仍然有相当大的损失

WeWork有着崇高的目标，但却有巨大的经济损失。该公司表示截至6月底的六个月净亏损达到9.097亿美元，超过去年同期的7.229亿美元。其经营亏损为14亿美元，超过去年同期的6.779亿美元的经营亏损。收入从7.638亿美元上升至15亿美元，但低于总计29亿美元的费用。

在招股说明书中列出的风险因素中，公司承认它仍然处于投资模式，因为它扩大了其经营地点的数量：

“这些支出将使我们更难实现盈利，而我们无法预测我们是否会在可预见的未来实现盈利。虽然我们目前不认为我们的净亏损将在长期内占收入的百分比增长，但我们认为我们的净亏损可能会在短期内增加占收入的百分比，并将继续绝对增长。

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WeWork的首席执行官已经兑现了大笔款项

根据华尔街7月份的一份报告，WeWork可能无法盈利，但同时也是公司最大股东的首席执行官诺伊曼已经兑现，最近几年出售了他在公司的部分股权，并借用了剩下的资产。日志。

报道引述知情人士的报道称，Neumann通过混合股票销售和债务从公司中获得了7亿多美元。初创企业的负责人通常会回避此类交易，因为这可能被视为对公司缺乏信心。据人们说，通过将早期销售和借款的部分收益用于提前行使股票期权并购买更多WeWork股票，Neumann表明他预计股票价值会上涨，同时也会减少他的税收。诺伊曼拒绝发表评论。

Neumann与该公司没有雇佣合同，这意味着他可以离开，但他签署了一项发明，不披露，不竞争和非招揽协议，以保护公司的机密和其他专有信息。

在某些方面，WeWork就像一家银行

WeWork的运作方式与银行一样，通过隔夜回购和支票账户存款为长期，非流动性投资提供资金。这是因为WeWork表示，它目前在长期租赁下租赁其大部分地区，除非有限的例外情况，否则不包含提前终止条款。

根据这些协议，公司对房东的义务延长的期限大大超过了与其成员签订的成员协议的期限，并且成员可能会在一个日历月的通知中被终止。

如果经济衰退导致客户退出，WeWork仍将需要支付这些租约。负债将保留在资产负债表上，不易清算，用尽现金并可能无限期拖累其财务指标。

它有一些可能的利益冲突

WeWork承认，它与相关方进行了多次交易，可能存在可能的利益冲突，其董事会，特别是其审计委员会及其审计师安永会计师事务所(Ernst&Young LLP)将不得不密切关注。

这可能具有挑战性，因为WeWork租赁了其董事会主席兼首席执行官亚当·纽曼(Adam Neumann)拥有或拥有重大所有权权益的几处房产。WeWork还签订了租赁协议，其董事会的其他成员拥有重大的所有权权益。

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